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论温州炒房团与浙江南美白对虾养殖团的异同
发布时间:2014-03-08 16:14:49  浏览:1776
    【引语】
  一年前,广西防城港港口区虾塘塘租均价为2500元/亩左右,今年,这个数字则已经上升到了3300元/亩左右,而防城港东兴市的塘租今年最高甚至达到了4800元/亩,远远高于广东大部分地区只有1500元/亩左右的塘租。广西防城港的情况这让人想到了几年前的广东台山。到底是谁推高了塘租?除了好行情的推动,不少人将矛头指向了大面积承包经改造后高价转包的“二塘东”。他们的操作模式,让人不得不想起了多年南征北战的“温州炒房团”,民间资本大量投入,低价购入而后高价转包。
    
  何为“二塘东”?转租房屋的叫“二房东”,转租鱼塘的暂且称为“二塘东”。在台山地区,这些“二塘东”们大规模低价承包没有整理好的鱼塘,按标准改造后再提价转租。短短一年时间内,当地塘租价格翻番。
  
  业界都把“二塘东”与“炒房团”相类比,更有不少人为“二塘东”贯以炒塘的恶名。对比两者,却有很多相似之处,但同时也有明显的不同。
  
  “二塘东”与“炒房团”乍一看极为相似
  
  1、都以浙江人为多
  
  早几年,“温州炒房团”,东征上海、杭州;南下广州、深圳;西取重庆、成都……多年征战,温州炒房团战无不胜、攻无不克,赢得“楼市炒作名”。据了解,温州人炒房最初是从自家门口开始。1998年到2001年,温州的民间资本大量投入当地房地产,促使当地房地产价格已每年20%的速度递增,市区房价快速从2000元/平方米左右,飙升到7000元/平方米以上。
  
  最让人将“二塘东”与“炒房团”联想起来的,就是这些“二塘东”也多以浙江人为主。
  
  据了解,在广东有不少的养殖户都是来自浙江缙云的老乡。当年,他们的父辈一开始是每年年初赶着蛋鸭,从浙江一路南下到广东,一路靠卖鸭蛋为生,年底到达广东再将蛋鸭出售,返程回浙江,周而复始。后来,他们索性在广东定居下来,开发鱼塘,开始了鱼鸭混养。近年来,又有不少人转为养虾。近年的高虾价,也开始点燃了一部分人的赚钱欲望,他们从当地村委会承包各类鱼塘,以500—800元/亩的价格租入,租期从10年到30年不等,经整改后再高价转包给周边的亲戚或者老乡,从中获得较高利润。
  
  “有商业头脑”、“抱团”、“敢拼”这些词汇几乎成了浙江人的标签,这在“炒房团”和“二塘东”身上都可见一斑。
  
  2、都是民间自发组织
  
  “炒房团”和“二塘东”均是是公民自愿组成的,以实现团体成员共同愿望(购房牟利、包塘牟利)为宗旨的组织。它不隶属于政府部门,在资金来源、人事组织、事物内容等方面独立存在于政府体制之外,是民间组织。
  
  据了解,根据组织炒房团的人员不同,将炒房团主要分成四类:一是由一两人牵头,民间自发组织的购房团;二是由中介代理机构通过内部销售网络组织的购房团;三是媒体组织的购房团;四是开发商委托他人组成的炒房团。
  
  同是民间组织,“二塘东”则主要以熟人网络为主。以台山为例,当地养虾的多以浙江缙云人为主,“抱团”是浙江人典型的操作模式。对虾养殖效益好,老乡之间也相互转告,又有不少人加入到了养殖的行列中来。“二塘东”们凭借浙江人独特的“商业头脑”,立马抢占商机,做起了承包鱼塘再转包的生意,先是将鱼塘转包给亲戚和老乡,再慢慢扩大受面,最终形成了网络。
  
  3、都抓住了商机,推高了价格
  
  “炒房团”与“二塘东”的形成,都是以牟取更多的利润为目的的。
  
  “炒房团”投入大量民资进行炒房的初衷是什么?显而易见的因素是炒房是短线投资,风险小,见效快,获利高。这是一个高利润的行当,从2001年到2003年底,在楼市赚了50%乃至100%的事例比比皆是。受如此巨大的商机的诱惑,越来越多的浙江人也加入到炒房的行列中。而“炒房团”所到之处,当地房价一路狂飙。
  
  而“二塘东”去到一处,当地的塘租也开始飙升。特别是去年虾价行情好,高利润吸引了越来越多的人投身对虾养殖。虾塘供需关系紧张,是塘租上涨的主要原因。“二塘东”们抓住机遇,以低价承包得各类鱼塘后,再转手承包给他人,从中赚取差价,赢得利润。
  
  3、都是打一枪换一个地方
  
  “炒房团”与“二塘东”均不是定点操作,而是在将一个地区的房价、塘租抬高之后,又大举转战他处。
  
  2001年8月18日,第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。温州资本开始走进人们的视线。随后几年,约2000亿元温州的资金投向各地房地产,其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外,温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。2003年,随着政策对房地产市场的调控,温州资本开始逐步撤离。
  
  同样的,继台山之后,“二塘东”又转战汕尾、湛江、广西等地。这也不得不让人想起来势凶猛的“二房东”们,是否会像“炒房团”一样,在抬高了一个地区塘租之后又枕戈待旦、转战他处呢?业内有不少的猜想。
  
  “二塘东”与“炒房团”其实有本质差别
  
  “炒房团”的盈利方式因种类的不同大致可分为两种类型:一种类型的炒房团不以影响房地产市场价格为目的,通过持有购进的房屋,待房地产价格上涨后,再行卖出牟利;另一种类型的炒房团,主观上具有影响房屋价格的故意,通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式,炒作房地产,牟取暴利。
  
  “炒房团”的三板斧
  
  通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象,造成虚假的供求不平衡,影响房地产市场价格,再通过房地产交易获取利润。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作,也让这种行为屡能得逞。将市场即将发生变动的意思向不特定的人传播是这种行为必要的构成要件。它的行为特征和目的与证券市场中恶意散布、制造虚隔信息操纵市场行为类似,并违背《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等法律的规定,应当用法律对其进行制约。
  
  虚假交易。包括开发商的洗售行为以及炒房团的相对委托行为。开发商的洗售行为是指开发商以获取利益为目的,由其内部人员或雇佣外部人员,以炒房者名义通过虚假交易制造房地产市场假象、诱骗他人作出错误的房产投资。其手法是开发商先预售或销售部分商品房(期房),由预先安排好的同伙(炒房者)配合买进,继而退还开发商,取回价款。这种行为是一种不改变实质所有人而对同一商品房(期房)卖出后又买回的操纵行为。所谓实质所有权人是相对于名义所有权人的一个概念,它是指尽管商品房(期房)并非以自己的名义持有,但是以自己的资金购买的商品房(期房)在自己的控制之下,享有该商品房(期房)的权益的人。他们的行为或许会在开发商和炒房者的产权登记上发生移转,但事实上依然是由开发商控制与支配,这种情况下只是名义所有权的转让或名义所有权人的变更,不属于转移实质所有权的商品房买卖。开发商的这种行为与《证券法》中的操纵市场行为中的洗售(wash sale)十分相似,也称为“冲洗买卖”。
  
  一些炒房团(包括个别炒房者)以实际交易操纵的方式炒高房地产。炒房团利用其资金优势买进某一楼盘,使散户产生错觉,误以为交易活跃、房地产市场价格上涨,盲目跟进;而炒房团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。
  
  这三种行为也是炒房团(炒房者)利用其资金、信息等优势操纵市场,影响房地产市场价格的集中表现,它们影响了房地产市场的正常秩序,所以可以认定为不折不扣的“炒作”
  
  “二塘东” 并非单纯买入卖出哄抬租金
  
  与炒房团相比,“二塘东”并非只是单纯的买入卖出哄抬租金。一般来说,“二塘东”承包的鱼塘大多是土塘或者海围,这些塘之前也用于养虾,但产量低、效益差。他们承包后,需要做大规模的开发工作,主要是塘底改造、装变压器、拉电线、修路、修渠,配备发动机和增氧机等等。一次性投入鱼塘改造成本与当年塘租合计一般需要8000-10000元/亩,有些基础较差的鱼塘,成本可能更高。
  
  目前台山市场上每年租金为2200-2500元/亩的鱼塘,多是此类经过改造的标准化鱼塘。很多刚到台山从事水产养殖的养户都直接从“二塘东”手中租塘,无须整改就可直接放苗养殖。从养殖户角度来看,他们并没有足够的资金实力来开发整改鱼塘,稍微高价一些租的基础设施好的鱼塘,能获得更好的效益,对他们来说也是利好的。
  
  而由于养殖户们小而散的现状,村委会也更愿意将鱼塘发包给“二塘东”,原因是他们承包面积大,发包方在管理上省时省力。同样的,供电、供水部门也欢迎这种做法,规模化的开发经营后,他们可以直接与“二塘东”对接,减少与众多小户打交道带来的麻烦。如此看来,“二房东”或许可以成为推动产业朝规模化、集约化发展的天使。